Avant de choisir la ville où investir, la première question à se poser est quel est mon objectif à moyen ou long terme vis-à-vis du bien que je vais acheter ? Autrement dit, s'agit-il d'un investissement patrimonial au sens où j'aspire à vivre un jour dans ce logement, voire à y loger un de mes proches, ou plutôt d'un investissement purement financier où seule la rentabilité importe », insiste Brice Cardi, président du réseau L' l'affectAlors que, dans le premier cas, l'affect quant à la commune à privilégier occupe une place essentielle dans le processus de décision, dans le second, en revanche, il n'entre absolument pas en ligne de compte sous peine de vouer dès le départ cette opération immobilière à l'échec, prévient Anthony Guérin, directeur associé du Groupe Quintésens Pays Basque, société spécialisée en gestion de patrimoine. Dès lors que le particulier se place uniquement dans une optique d'investisseur bailleur, il ne doit pas se demander s'il aime ou non la ville sur laquelle il va se positionner. Ce n'est pas, en effet, parce qu'on apprécie soi-même une commune qu'elle est forcément rentable. »Gare donc à l'achat coup de coeur pour un bien mais surtout pour l'agglomération où il se situe, poursuit Brice Cardi. Il faut s'assurer avant toute chose que cette dernière présente un intérêt en termes de marché locatif. Faute de quoi, le logement risque d'être difficile à louer et le rendement dégagé quasi nul. »D'où l'importance d' étudier avec attention la demande locative locale afin de limiter au maximum le risque de vacance. Car si la rentabilité future d'un bien dépend certes de son prix d'achat initial ainsi que du montant du loyer réclamé, elle varie également énormément en fonction de son taux d'occupation. Conséquence, explique Michel Lechenault, directeur éditorial du groupe SeLoger, l'une des clés pour optimiser son investissement consiste à viser les communes dont les prix immobiliers sont encore peu élevés, mais où le couple rendement-risque est équilibré ».Gare à la rentabilité théoriqueEn d'autres termes, des villes encore abordables à l'achat, mais où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de location. Sur le papier, certaines villes paraissent particulièrement attractives en termes de rentabilité, à l'image, par exemple, de Saint-Etienne où les rendements bruts peuvent atteindre jusqu'à 9 %. Soit environ 5 % de plus qu'à Paris. Pour autant, alors qu'il est très facile et rapide de louer son bien dans la capitale, cela se révèle beaucoup plus compliqué à Saint-Etienne. Or, chaque mois qui passe sans locataire diminue d'autant le rendement dégagé », analyse Michel Lechenault. Ainsi, une récente étude du site MeilleursAgents consacrée aux villes où il fait bon investir démontre que certaines communes parmi celles servant les plus hauts rendements au-delà des 8,5 % comme Béziers, Bourges, Limoges, Mulhouse ou encore Sarcelles présentent également les risques locatifs les plus la tension existante entre l'offre et la demande de location constitue donc un critère de choix important au moment de sélectionner la ville où investir, la nature même de cette demande s'avère tout aussi fondamentale. Motif ? Lorsqu'on pense investissement immobilier, l'un des premiers réflexes consiste, en règle générale, à se tourner vers les petites surfaces en imaginant louer son bien à une clientèle étudiante. Or, rappelle Brice Cardi, viser une commune en se focalisant uniquement sur les campus universitaires dont elle dispose est une stratégie qui peut certes se révéler payante, mais qui revient néanmoins à restreindre volontairement le réservoir de ses locataires potentiels tout comme celui de ses acheteurs éventuels au moment de la revente ». Pour mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut de fait se tourner vers une agglomération qui conjugue bassin d'emploi et bassin étudiant. Il faut, en effet, privilégier les villes qui associent croissance démographique et croissance par l'emploi, car plus il y a de profils susceptibles d'être intéressés par votre bien, plus vous avez de facilité à le louer », souligne Anthony de bureau un indicateur avancéAutre précaution importante à prendre au moment de faire son choix ne pas se focaliser sur les villes les plus grandes de l'Hexagone ou, du moins, leur centre. Bien au contraire, souligne Michel Lechenault. Il est souvent plus intéressant d'opter pour une commune en devenir située en périphérie des grandes métropoles. » Un avis partagé par Anthony Guérin pour qui ces villes représentent aujourd'hui, en termes de prix, un marché de report pour les candidats à la location au même titre que ceux à l'achat. A condition toutefois qu'elles soient bien reliées à leur métropole mère » ou qu'elles le deviennent dans un futur proche, grâce au développement du réseau de transports en commun, à l'instar de plusieurs communes du Grand le critère des transports n'est néanmoins pas le seul à jouer quant à l'attractivité d'une commune en matière d'investissement, note Brice Cardi. Un autre bon indicateur quant à la santé du marché locatif d'une agglomération est paradoxalement l'immobilier de bureaux. Avant de se décider pour telle ou telle ville, un particulier a tout intérêt à regarder l'évolution de la commercialisation des espaces de travail, car cela implique l'arrivée sur place de nouveaux salariés qui vont être amenés à se loger. » Attention, enfin, à ne pas céder aux sirènes des dispositifs de défiscalisation via un achat sur plan. Connaître le développement théorique d'une commune ne suffit pas en effet, conclut Anthony Guérin, il faut toujours aller sentir la ville ».Le Grand Paris, un investissement d'avenirPlus grand projet urbain d'Europe avec ses 200 kilomètres de lignes automatiques et ses 68 nouvelles gares, le Grand Paris Express va révolutionner d'ici à dix ans non seulement la métropole francilienne, mais surtout son marché immobilier. Motif ? La connexion des communes concernées au réseau de transport existant va doper leur attractivité aux yeux des candidats à l'achat mais aussi à la location, en leur permettant de rejoindre plus rapidement le centre de Paris, mais également les autres agglomérations d'Ile-de-France. Ainsi, à l'issue des travaux, 34 minutes suffiront pour relier Clichy-Montfermeil à La Défense contre 1 h 05 aujourd'hui et seulement 20 minutes seront nécessaires pour rejoindre le centre de Vitry depuis Noisy. Soit trois fois moins qu'à l'heure les prix immobiliers dans ces communes restent certes encore abordables euros/m² à Bagneux, euros/m² à Noisy-Champs…, le potentiel de hausse y est donc plus important qu'ailleurs. Certaines d'entre elles profitent d'ailleurs déjà de ce phénomène enregistrant une explosion de leurs tarifs aux abords de certaines futures une étude publiée fin janvier par les Notaires du Grand Paris, on note en effet dans plusieurs villes un effet gare » fortement marqué. A l'image notamment de la station Saint-Ouen RER, bientôt desservie par le prolongement nord de la ligne 14. Les appartements anciens situés dans un rayon de 800 mètres autour de cette dernière ont ainsi vu leurs tarifs bondir de 76 % entre 2008 et 2019. Soit trois fois plus que la hausse moyenne observée durant la même période dans l'ensemble de cette commune de Seine-Saint-Denis. Le même constat s'impose aux abords des stations Pont-Cardinet et Saint-Denis Pleyel, elles aussi concernées par l'allongement de la ligne 14. Là, les prix se sont envolés respectivement de 64 % et 41 %.